Minden, amit az Airbnb-ről és lakáskiadásról tudni kell

Lassan nincs olyan ember, aki ne hallotta volna az Airbnb kifejezést. Ez a nagy népszerűségnek örvendő kiadási forma hazánkban csupán 10 éve van jelen, mégis hihetetlen mennyire megváltoztatta a turizmust és az ingatlanpiacot. Első hallásra nagyon jól hangzik, hogy havi 3-4 hétvégével többet kereshetünk, mint a hosszútávú kiadással, azonban fontos, hogy a tudjuk, milyen feladatok elé állít minket a pénzszerzés ezen módja. Összeszedtük azokat a fontos tudnivalókat, amiket érdemes megfontolni, mielőtt az ember rövidtávú ingatlankiadásba kezd.

Mi az az Airbnb?

Az ​Airbnb 2​008-ban a kaliforniai San Francisco városából indult világhódító útjára. A céget három fiatalember hozta létre, mikor egy kis plusz bevétel reményében turistának kiadták szabad ágyukat. Az A​irbnb az angol AirBed&Breakfast kifejezésből alakult ki, ezzel is jelezve, hogy eleinte felfújható matracágy és reggeli volt a szolgáltatás célja. Az airbnb.com online piactér, melyen magánemberek adjnak ki szobát vagy önálló lakást rövidebb időszakra, jellemzően hosszú hétvégére vagy egy hétre. A felhasználók ezen a felületen találnak maguknak rövidtávra szállást, cserébe az oldal tulajdonosai a foglalások után jutalékot kapnak. Mára az oldalon több mint 2 millió hirdetés található, és a világ több mint 190 országából kereshetnek a turisták szálláshelyet. Mára már nem csak egyszerű szobák vagy lakások találhatók az oldalon, hanem kastélyok, hajók hírességek által látogatott szállások és egyéb különlegességek is. Ki ne szeretne megszállni például ​a Kaliforniából jöttem sorozat kultikus családi házában pár éjszakára?

Magyarországon az Airbnb a 2010-es években kezdte meg hódító útját.​ Kezdetben még csak páran fedezték fel a rövidtávú lakáskiadásban rejlő lehetőségeket, a hatalmas érdeklődés nagyjából 5 év múlva indult meg, és népszerűsége máig töretlen.

Milyen bevételre számíthatunk?

Ahhoz, hogy meg tudjuk állapítani, megéri-e airbnb lakásba fektetni a megtakarított pénzünket, fontos, hogy felmérjük a rövidtávú lakáskiadás előnyeit és hátrányait. Végezzünk egy kis fejszámolást: egy budapesti belvárosi kis lakást átlagban 16-20 ezer forintért tudjuk kiadni éjszakánként. Egy ilyen lakást albérlőnek havonta 160-200 ezer Ft-ért tudjuk kiadni, tehát ha a hónap felében ki tudjuk adni turistáknak a lakásunkat, már több bevételt termeltünk, mint a hosszú távú lakáskiadással. Természetesen a szállás telítettsége nagyban függ az elhelyezkedésétől valamint az évszaktól. Sőt, az is egy fontos tényező lehet, hogy milyen hosszú foglalásaink vannak, hiszen ha valaki hosszabb távra veszi ki a lakást, annak 10-20% kedvezményt szokás adni. Az is fontos, hogy mióta van már a piacon a lakás, hiszen több pozitív visszajelzéssel rendelkező szállást többen és hosszabb távra ki mernek venni. Tehát eleinte lehet, hogy csak egy-két napos időszakokra jelentkeznek be a turisták, de általánosságban elmondható – főleg a főszezonban -, hogy egy idő után automatikusan kialakulnak heti turnusok, melyek közvetlenül váltják egymást, vagy legalább a legkelendőbb csütörtöktől vasárnapig terjedő turnus. Természetesen a 4-7 napos foglalásokkal az 1-2 napi váltással ellentétben a két vendég közötti munkaóra is lerövidíthető, így több pénzt és időt meg lehet spórolni.

Természetesen azzal számolni kell, hogy a téli időszakban a főszerzonnal ellentétben kevesebb a turista, így az árakat is lejjebb kell engedni, valamint sajnos a fűtés miatt a rezsiköltsége is megugrik, de még ezekben a hónapokban is lehet hozni minimum az albérlő bevételi szintjét. Ebben az időszakban azonban lehet számítani a külföldre kiköltözött magyar vendégekre, hiszen ők általában a téli időszakban tudják kivenni a szabadságukat, és ilyenkor hosszú időre hazalátogatnak szeretteikhez.

Általánosságban elmondható, hogy a lakások 60-70%-os kihasználtsággal szoktak működni, tehát havonta 288-400 ezer Ft bevételt minimum szoktak termelni, de főszezonban ez elérheti az 500 ezer Ft-ot vagy még többet is akár.

Milyen feltételei vannak a rövidtávú lakáskiadásnak?

Még mielőtt beleugranánk a lakáskiadásba, az első vendégek fogadása előtt fontos elintézni pár hivatalos teendőt. ​Mindenképpen szükséges lesz egy adószám, hiszen minden vendégnek hivatalos számla jár, melyet az ügyfélkapu rendszerén havonta le kell adni.

Mivel ez szálláshely-szolgáltatásnak minősülő tevékenység, az illetékes önkormányzat jegyzőjének engedélyeznie kell. Á​ ltalán ez kb. 3000 Ft illeték megfizetésével, egy kérelem kitöltésével jár, melyhez kötelezően csatolni kell a tulajdoni lapot, valamint több tulajdonos esetén a többi tulajdonos hozzájárulási nyilatkozatát.

Nem érdemes ezen fontos lépéseket kihagyni, hiszen az internetes hirdetés miatt könnyen visszakereshető, hogy lakáskiadásból bevételhez jutunk.
Fontos feltétel még, hogy pontos vendégkönyvet vezettünk az elszállásolt turistákról. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy ​minden városnak különböző szabályozásai lehetnek, így fontos az önkormányzatoknál érdeklődni a helyi korlátozásokról, kiadásokról.

Milyen kiadásokkal jár?

Természetesen az első és legfontosabb, hogy rendelkezzünk rövidtávú lakáskiadáshoz megfelelő ingatlannal. Általánosságban elmondható, hogy a turisták a belvárosi, nevezetességek közelében lévő szállásokat preferálják, így legjobb esélyünk egy ilyen adottságokkal bíró lakással van. ​Kedvelt kerület az I., V., VI. vagy a VII. is.
Az ingatlan mérete nyilván meghatározza, hogy egyszerre mennyi embert tudunk elszállásolni, nem érdemes egy kis garzonlakásba túl sok ágyat bezsúfolni, mert a turisták az otthonos elszállásolásért választják az Airbnb lakásokat. Fontos, hogy a lakás minden tekintetben megfeleljen a mai modern elvárásoknak mind a kialakítás, mind a felszereltség szempontjából. M​egéri áldozni a minőségi, modern bútorokra, hiszen az otthonos kialakítás csak ezekkel érhető el, a nagymamától örökölt bútorok nem feltétlenül felelnek meg a turisták elvárásainak. Természetesen szintén fontos, hogy megfelelő legyen a fürdőszoba és a konyha felszereltsége is, gondolunk itt például a hajszárítóra, mosógépre, mikróra, vízmelegítőre stb. Az elektronikai eszközöknek is kifogástalanul kell működniük, kellemetlen lenne, ha a hozzánk érkező turista azt tapasztalná, hogy nem működik a televízió, vagy lassú az internet. Tehát első körben a minden igényt kielégítő körülményeket kell megteremteni.

Az albérlettel ellentétben a rövidtávú kiadásnál azzal is számolnunk kell, hogy a lakás rezsi költsége is minket terhel. Ezen kívül be kell kalkulálni az esetleges javíáti vagy csere költségeket, a karbantartást, valamint abban az esetben, ha nem mi magunk szánjuk rá az időt, akkor a takarítás költségét.
Ahogy már említettük, több olyan oldal működik, ahol lakásunkat meg tudjuk hirdetni, de természetesen ezek az oldalak​ ​sem ingyen dolgoznak, az a​irbnb.com például 3%-ot kér a szolgáltatásaiért cserébe.

Azt, hogy milyen adózási rendszer és további kötelező kiadások vonatkoznak az Airbnb lakáskiadásra, a következő pontban kifejtjük, hiszen természetesen nem szabad elfeledkezni ezekről a kiadásokról sem.

Milyen adót és további költségeket kell befizetni?

A lakáskiadás​ adózási szempontból​ üzletszerű gazdasági tevékenység, hiszen szálláshely szolgáltatást végez. Nem mindegy, hogy az ingatlantulajdonos magánszemélyként, vagy egyéb formában végzi ezt a tevékenységet.
Mint ahogy korábban említettük, magánszemélyként szükségünk lesz egy adószámra. Az sem mindegy, hogy egy vagy esetleg több ingatlan kiadásával foglalkozunk, hiszen a több lakással rendelkezőknek a tételes átalányadózás éri meg a legjobban, ez évente​ ​38 400 Ft költséget jelent. Ez a forma akkor alkalmazható, ha olyan embereknek adjuk ki a lakást, akik 90 napnál nem töltenek el többet nálunk. Másik lehetőség a tételes költségelszámolás, mikor a bevételből az igazolt költségek (pl. lakásfelújítás, ingatlan értékcsökkenése, karbantartás stb.) levonásával meghatározzák a jövedelmet, és ez alapján számolják ki az adót.

A másik választható lehetőség a tíz százalékos költséghányad, melynél a bevétel tíz százalékát számolják el költségként, így végeredményben az adót a bevétel 90%-a alapján kell fizetni. Természetesen ez az elszámolási forma könnyebb, azonban mivel rengeteg igazolható költség merül fel egy lakás fenntartásával kapcsolatban, általánosságban elmondható, hogy kedvezőbb végeredmény érhető el a tételes elszámolással.

A személyi jövedelem mértéke minden esetben a megállapított végleges bevétel 16%-a.

További költség még az egészségügyi hozzájárulás (EHO), mely a bevétel 27%-a, tételes átalányadózók számára pedig 20%.
Az a tulajdonos, akinek nem saját használatú lakással rendelkezik, egyes településeken ingatlanadót is köteles fizetni. Mindenképpen érdemes a helyi szabályozásokat tüzetesen átnézni.

Az idegenforgalmi adó beszedése is az ingatlan tulajdonosát terheli, ezt az összeget pontos elszámolás után kell beszolgáltatni a helyi önkormányzatnak. Az adót éjszakánként és vendégenként kell beszedni, minden település maga határozza meg ezt az összeget, mely általában 300-500 Ft körüli.

Kis fejszámolás, mennyi pénz marad a zsebben?

Számoljunk egy kicsit! A fent részletezett bevételből a kiadásokat levonva konkrétan mennyi befolyó összegre számíthatunk havonta?

Bevétel havonta – 60%-os kihasználtsággal, 18.000 Ft napi kiadással számolva –

324.000 Ft

Airbnb 3% – 9720 Ft

SZJA – tételes átalányadóval számolva 3200 Ft

EHO 1066 Ft

Idegenforgalmi adó – 400 Ft-al, éjszakánként két vendéggel számolva – 14.400 Ft

Rezsi – villany, víz, gáz, internet, tv, közös költség – kb. 30.000 Ft

Tehát tiszta haszon: ​265.614 Ft

Így elmondható hogy már 60%-os kihasználtsággal, az összes kiadást levonva is több bevételt termel ingatlanunk, mintha albérlőknek hosszútávra adnánk ki.

Hol és hogyan lehet hirdetni?

Ugyan a rövidtávú lakáskiadás eredeti ötletgazdája, az airbnb.com (és annak magyar felülete az airbnb.hu) még mindig teljesen uralja a piacot, természetesen több másik felület is megjelent, melyeken érdemes lehet hirdeti ingatlanunkat, ilyen például a booking​ vagy a ​Szallas.hu​ is. Ezeknek a felületeknek mindnek megvan a maga rendszere, és természetesen azok az idővel kitapasztalható, megtanulható „titkok”, beállítások, melyek optimalizálják hirdetésünket, hogy a lehető legtöbb potenciális ügyfelet megtalálják. Az is nagyon fontos, hogy bár minél több felületen jelenünk meg, annál nagyobb lehet a sikerünk, azt szem előtt kell tartanunk, hogy egyszerre több felületet (pláne több ingatlan esetén) nem könnyű munka kezelni, egymáshoz igazítani. Hiszen a foglalások 0-24 órában érkezhetnek, és sokszor a weboldalak nem tudják egymáshoz igazítani a naptárukat, így megeshet az a szerencsétlen eset, hogy az egyik felületen lefoglalnak egy olyan időpontot, amit a másokon már korábban foglalóztak, csak a két oldal nem tudott megfelelően kommunikálni egymással.

A kiadó szállásról nem csupán egy jól hangzó bemutatkozó szöveget kell feltölteni, hanem pontos információk megadása is szükséges. Ilyen például az ingatlan mérete, felszereltsége, extrái, elhelyezkedése, dohányzó vagy nem, kisállatot fogad-e, milyen kedvezmények kérhetők hosszabb távra stb.

Ezeken a felületeken mind a kiadók, mind a vendégek részletes véleményt írnak élményükről, így amikor egy turista szállást keres, vélemények százai biztosíthatják arról, hogy a szállásadó megbízható, a szolgáltatás az ígérteknek megfelelő. Ugyanígy fontos, hogy az ingatlan tulajdonosa is kap részletes információkat egy foglalóról, mely alapján megszűrheti, hogy szeretné-e, hogy az illető nála szálljon meg.

Mi történik, ha kár keletkezik az ingatlanban?

Mindenképpen fontos, hogy ingatlankiadás előtt alaposan kidolgozzunk egy házirendet, mely útmutatást ad a vendégeknek, mit lehet és mit nem. Az, hogy a turisták az érkezés előtt elfogadják a hatályos házirendet, nagyban megkönnyíti a kiadást, hiszen így mindenki tudja, hogy mihez kell tartania magát, esetleges baleset vagy károkozás esetén kié a felelősség és mi a teendő.

Természetesen megeshet az, hogy a vendégül látott t​urista valamilyen kárt okoz a kiadott ingatlanban.​ Bár ezen esetek szerencsére elenyészőek, mindenképpen fontos erre előre gondolni, hogy ne érjen minket meglepetésként. Egy társasházban lévő ingatlan esetén fontos megnézni, hogy a közösköltségbe beletartozó lakásbiztosítás mire használható, általában a lakáskiadás esetén keletkezett kárt nem fedezi. Mikor saját biztosítást kötünk, akkor is mindenképpen tisztázzuk le a biztosítási ügynökkel, hogy lakáskiadással foglalkozunk, válasszunk olyan csomagot, mely kifejezetten erre specializálódott, nehogy utólag emiatt ne kapjuk meg a nekünk járó összeget.

Az Airbnb-nek ezen felül van egy jól bevált ​Házigazdákat védő biztosításunk,​ mely személyi sérülés vagy vagyoni kár esetén nyújt biztonságot. Ez a biztosítás ugyan szándékos károkozás esetén nem tud segíteni, azonban bármilyen balesetből adódó kárt megtérít. Valamint fontos, hogy ez a biztosítás csak a kiadó ingatlanra vonatkozik, tehát a társasház lépcsőházában keletkezett kárra például nem. Tovább az ingatlanban hagyott értékek eltulajdonítására sem nyújt fedezetet, így ezeket érdemes a vendég érkezése előtt jól zárható helyre pakolni.

Miért éri meg lakáskezelőre bízni a feladatokat?

Egy Airbnb lakás kiadásával rengeteg feladat hárul a tulajdonosra. Először jól hangzik a kiemelkedő profit, azonban mielőtt belevágunk, fontos átgondolnunk, hogy rendelkezünk-e elég szabadidővel, tudjuk-e a lakáskiadással járó megannyi feladatot vállalni. Már a meghirdetés előkészítése is számtalan akadályt hárít elénk, a vendégek érkezésének menedzseléséről, a takarításról, a lepapírozásról vagy az adózásról nem is beszélve. Ha szeretnénk, hogy lakásunk passzív bevételt termeljen nekünk, de nem szeretnénk minden csepp szabadidőnket feláldozni, legjobb megoldás, ha egy lakáskezelő megbízható, gyakorlott kezeire bízzuk magunkat és befektetésünket.

A ​lakáskezelő segít​ az elindulásban, hiszen megosztja a tulajdonossal évtizedes tapasztalatait, segít a lakás berendezésének optimalizálásában, az első nagytakarításban. Azért, hogy a lakás el ne vesszen a piacon kínált több száz másik lakás között, fontos, hogy kitűnjön a sorból. Egy profi fotós tudja, hogyan kell lefényképezni egy lakást, hogy az a legjobb arcát mutassa a vendégeknek. Másik nagyon fontos a hirdetésekkel kapcsolatban a vevőközpontú leírás, egy tapasztalt lakáskezelő tudja, hogy kell megfogni egy adott lakás lényegét, hogy mindenképpen felkeltse a vendégek figyelmét. Ahhoz, hogy a vendégek egymásnak adják a kulcsot, nem csak egy felületen kell az ingatlant hirdetni, így arra is figyelni kell, hogy a szöveg, a képek és a beállítások mindig az adott felületre legyenek optimalizálva. Ha nem szeretnénk a lakáskiadás menedzselésével foglalkozni, akkor nyugodt szívvel ingatlankezelőre bízhatjuk az érdeklődőkkel való kapcsolattartást, hiszen a több platformról párhuzamosan érkező foglalások menedzselése néha problémás, időigényes lehet. Egy jó lakáskezelő több nyelven vállalja a vendégek fogadását, kezeli a pénzügyeket, állandó információs szolgálattal megválaszolja a vendégek kérdéseit, minden felmerülő problémára talál megoldást, megszervezi a karbantartásokat, elintézi a két vendég közötti takarítást. A turizmus, a lakáskiadás és a vendégek igényei folyamatosan változnak, így fontos, hogy az ember mindig naprakész legyen, természetesen ebben is tud segíteni egy lakáskezelő, aki folyamatosan optimalizálja az árakat. Az esetleges ingatlanban és a berendezésben keletkezett károk bejelentése, a biztosítás elintézése egy bonyolult, összetett feladat. Egy megbízható, tapasztalt lakáskezelő megannyi ilyen problémával megküzdött már, gyakorlottan tud segíteni a káresemények rendezésében is.

Kihagytunk olyan kérdést, ami téged érdekelne a rövidtávú lakáskiadással kapcsolatban? Esetleg bele szeretnél vágni, de ne tudod, hogyan kezdj neki? Keress fel minket, segítünk!